Espagne : malgré un nombre record de logements vacants, la crise du logement s’aggrave et les loyers flambent

AA/İstanbul/Sanaa Amir

L’Espagne est confrontée à un paradoxe immobilier : alors que les loyers flambent et que l’accès au logement devient de plus en plus difficile dans les grandes villes, 14,4 % du parc immobilier national était vacant en 2023.

Selon BFMTV, ce déséquilibre s’explique notamment par la concentration des logements inoccupés dans les zones rurales, loin des principaux bassins d’emploi et des secteurs où la demande est la plus forte.

La crise du logement s’est imposée comme un enjeu social et politique majeur dans le pays. Les difficultés rencontrées par les locataires, confrontés à la hausse des loyers et à la concurrence pour trouver un logement abordable, alimentent les tensions.

BFMTV souligne ainsi le contraste entre l’abondance de biens immobiliers inoccupés à l’échelle nationale et les difficultés persistantes d’accès au logement dans les grandes agglomérations.

Selon les données de l’Institut national de la statistique espagnol (INE), citées dans le sujet de BFMTV, le taux de logements vacants atteignait 14,4 % en 2023. Une part importante de ces biens se trouve dans les petites communes : d’après le média Equinox, cité dans le même contexte, 45 % des logements vacants sont situés dans des localités de moins de 10 000 habitants.

Cette répartition géographique contribue à expliquer pourquoi les logements inoccupés ne permettent pas de répondre directement aux besoins des habitants des grandes villes, où se concentrent les emplois et les activités économiques.

- Des logements inoccupés dans les grandes villes également

Le phénomène ne concerne toutefois pas uniquement les zones rurales. Barcelone compterait environ 75 000 logements vacants, soit 9,3 % de son parc immobilier, tandis que Madrid en recenserait près de 97 000, représentant 6 % du parc de la capitale, selon les chiffres rapportés dans le sujet de BFMTV.

La présence de ces biens inoccupés ne signifie pas pour autant qu’ils sont immédiatement disponibles à la location. Certains nécessitent d’importants travaux, tandis que d’autres ne correspondent pas aux besoins des ménages ou restent hors du marché locatif pour diverses raisons.

Dans les zones rurales, le vieillissement du parc immobilier, le manque d’entretien et le recul démographique compliquent la remise en circulation de nombreux logements. Le départ progressif des habitants vers les grandes villes a réduit la demande dans certaines communes, laissant des maisons et des appartements difficiles à vendre ou à louer.

- Les conséquences d'un héritage immobilier ancien

Cette situation trouve en partie ses origines dans les politiques de construction menées au cours du XXe siècle. Sous la dictature franquiste (1939-1975), la construction de logements a été encouragée afin de favoriser l’accès à la propriété. Une partie des biens construits à cette époque a ensuite perdu son statut de logement protégé et a été intégrée au marché immobilier privé.

Le déclin démographique de certaines localités a toutefois rendu ces logements moins attractifs. Certains propriétaires hésitent à engager des travaux de rénovation, notamment lorsque les perspectives de location ou de revente sont limitées.

Le phénomène s’est accentué au cours des années 2000, lorsque l’Espagne a connu une forte expansion immobilière. Environ cinq millions de logements neufs ont été construits entre 2000 et 2010, dans un contexte marqué par le développement du crédit immobilier et la spéculation.

L’éclatement de la bulle immobilière en 2008 a entraîné une chute importante des prix et laissé de nombreux biens sans acquéreur. Malgré cette crise, l’Espagne dispose aujourd’hui d’un parc immobilier relativement important au regard de sa population.

Selon les données de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) citées dans le sujet de BFMTV, le pays comptait environ 551 logements pour 1 000 habitants en 2020, un niveau comparable à celui de la France, qui en recensait 540. L’Espagne se situait derrière le Portugal et la Grèce, mais devant l’Italie, l’Allemagne et les Pays-Bas.

- Des initiatives pour repeupler les villages

Face à la multiplication des logements inoccupés dans les zones rurales, certaines communes cherchent à attirer de nouveaux habitants en proposant des conditions d’installation avantageuses.

À Arenillas, dans la province de Soria, dans le nord du pays, une maison gratuite et un emploi de maçon sont ainsi proposés aux familles désireuses de s’installer dans le village. L’objectif est de lutter contre le dépeuplement et de maintenir une activité économique locale.

Une autre initiative concerne Salto de Castro, dans la province de Zamora, près de la frontière portugaise. Un entrepreneur américain a acquis ce village, mis en vente depuis plusieurs années, pour 275 000 euros. Le site comprend 44 maisons en pierre, ainsi qu’une église, une ancienne école et une laverie. Le projet consiste à transformer cet ensemble en complexe touristique.

Ces initiatives illustrent les difficultés rencontrées par certaines communes espagnoles pour attirer des résidents permanents, malgré l’existence de logements disponibles. Elles montrent également que la remise en valeur du patrimoine immobilier rural peut répondre à des objectifs différents de ceux de la lutte contre la pénurie de logements dans les métropoles.

- La rénovation et la fiscalité parmi les solutions envisagées

Pour remettre davantage de logements sur le marché, plusieurs pistes sont envisagées, notamment les aides à la rénovation, en particulier énergétique, ainsi que des mesures fiscales destinées à inciter les propriétaires à louer ou à vendre leurs biens inoccupés.

Certaines villes étrangères ont déjà recours à cet instrument. Vancouver, au Canada, ainsi que Paris et Marseille, en France, ont notamment mis en place des dispositifs visant à limiter la vacance immobilière. Les modalités et les effets de ces mesures varient toutefois selon les marchés locaux et les réglementations applicables.

En Espagne, la réhabilitation des logements vacants pourrait contribuer à élargir l’offre, mais elle ne suffirait pas nécessairement à résoudre les difficultés rencontrées dans les zones où la demande est la plus forte. La localisation des biens, le coût des travaux et les conditions du marché locatif demeurent des obstacles importants.

La crise immobilière constitue également un défi politique pour le gouvernement de Pedro Sánchez, confronté aux demandes de mesures plus efficaces en faveur des locataires. Selon le texte rapporté par BFMTV, des propositions gouvernementales destinées à répondre aux difficultés d’accès au logement ont été rejetées par le Parlement le 2 octobre.

Au-delà du nombre de logements disponibles, le défi pour l’Espagne consiste donc à mieux adapter son parc immobilier aux besoins de la population, en remettant sur le marché les biens susceptibles d’être habités et en développant une offre accessible dans les territoires où la demande est la plus élevée.